REITS españoles

"Hacienda impulsa los Reits", articulo publicado el 23-11-2008 , por Expansión.com:

El nuevo borrador del anteproyecto de ley que regula las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, conocidas como SOCIMI (REIT por sus siglas en inglés), introduce importantes cambios para estimular su constitución, como la posibilidad de poder alcanzar participaciones superiores al 5% y la exención de tributar por la obtención de dividendos.


Estas y otras modificaciones introducidas por el Ministerio de Economía y Hacienda en el borrador redactado en octubre, de acuerdo con las aportaciones del sector, tratan de asegurar un efectivo desarrollo de estas sociedades como instrumento de impulso del mercado de arrendamientos de inmuebles.

El borrador del anteproyecto de Ley establece que toda SOCIMI debe tener como objeto social invertir en bienes inmuebles urbanos para alquiler
Por lo pronto, el nuevo texto "abre la mano" a la participación eliminando el límite del 5% en las participaciones por socio, dando así entrada a socios mayoritarios, así como la obligación de tributar por los cobros de dividendos. Por el contrario, estas sociedades ya no podrán estar exentas de tributación, aunque lo harán al 18% por el Impuesto sobre Sociedades, por debajo del 30% del tipo general.

Así pues, la nueva configuración de las SOCIMI rompe algunas de las reglas que venían caracterizando a este tipo de sociedades en otros países donde ya están instaladas, ya que habitualmente cuentan con límites de participación y están exentas de tributación.

Requisitos

Por lo demás, el borrador del anteproyecto de Ley establece que toda SOCIMI debe tener como objeto social principal la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y debe cumplir una serie de requisitos.

Entre ellos incluye que el 85% de los ingresos, excluidos los derivados de la transmisión de las participaciones y de los bienes, deberán provenir del arrendamiento de viviendas y de dividendos. Asimismo, deberán distribuir al menos el 90% de los beneficios en forma de dividendos a sus accionistas y al menos un 50% de las plusvalías por la venta de inmuebles y participaciones.

Además, los bienes adquiridos por la sociedad deberán ser en propiedad. Concretamente, se establece que estas sociedades deberán tener invertido, al menos, el 85% del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana en alquiler.

Por último, el texto indica que las SOCIMI deberán tener un capital social mínimo de 15 millones de euros, mientras que la deuda que podrán contraer no deberá ser superior al 60% del activo de la entidad.

La Inversión Internacional de las PYMEs

En la actualidad, la normativa fiscal de muchos países europeos ofrecen ventajas tanto para la empresa exportadora como para aquella que decide invertir en otro país. Sin embargo, a la hora de tomar alguna de esas decisiones habrá que tener en cuenta la fiscalidad extranjera, es decir, la correspondiente a los países donde se ha propuesto operar la sociedad española, porque, en muchos de esos casos, la tributación será menor de la que se produciría si la actividad se realizara, por ejemplo, en el mercado español.

En general, la inversión puede llevarse a cabo estableciendo una filial o una sucursal en el país extranjero, hecho que afectará al cálculo de la Base Imponible.

Inversión a través una filial (ésta posee personalidad jurídica). Así, en caso que la inversión deba financiarse con préstamos de la matriz o se requiera la utilización y cesión de activos intangibles (como por ejemplo, una patente, un proceso industrial o know-how), la utilización de una filial resultaría más adecuado, dado que los gastos generados (derivados de intereses o cánones) podrán ser fiscalmente deducibles en el otro país si no se sobrepasan determinados límites. Por el contrario, resulta habitual que exista una retención (por ejemplo, de un 10%) en el país extranjero por este tipo de operaciones.

Inversión a través de una sucursal (ésta no posee personalidad jurídica propia). La sucursal no tiene la posibilidad de deducir todo ese tipo de gastos. Pero, en caso de producirse beneficios en la operación exterior, es más probable que su distribución quede sometida a una menor retención en el caso de la sucursal que en el caso de la filial.

La existencia de convenios para evitar la doble imposición permitirá reducir o evitar esas retenciones. Si no existiera un convenio favorable con el otro país, se vería estimulado el uso de sociedades interpuestas (por ejemplo, una sociedad Húngara para el pago de los cánones), hecho que fuerza a los países a firmar convenios adecuados, además de estar bien visto en el seno de las Organizaciones Internacionales con el objeto de favorecer la inversión internacional.

Una de las bases que se enseñan en las clases de fiscalidad internacional descansa en el uso de convenios de doble imposición para que la canalización de los rendimientos que puedan proceder de las filiales operativas del grupo, reduciendo al máximo la retención en el país de origen de dichas rentas, mediante la interposición de entidades que disfruten de un convenio con ambos países.

Se debe tener en cuenta las posibilidades que ofrece la normativa fiscal del país de destino de la inversión en cuanto a deducciones y bonificaciones que dicho país permita (cada vez más discutidos por la Unión Europea). En caso de prestación de servicios, o que se deba financiar la inversión vía préstamo (tener en cuenta el índice de subcapitalización de aquellos países que lo exigen, como España y Francia), el coste puede llegar a reducir la base imponible de la filial (remuneración del servicio o el pago del interés), pero el sistema de retenciones pueden hacer esto poco interesante.

Todo esto no es un hecho que tan solo afecte a grandes corporaciones: se calcula que alrededor del 60% de las exportaciones españolas las llevan a cabo las empresas de carácter familiar. En algunos países este porcentaje es mayor. Por ejemplo, el 80% de las empresas españolas que tienen relaciones comerciales con Corea son PYMES.

Salvador Trinxet
Profesor de Fiscalidad Internacional, IESE