Rentas inmobiliarias en España

El art. 6 Modelo OCDE, los otros Modelos (USA y ONU)y prácticamente todos los Convenios reconocen el derecho a gravar las rentas de los bienes inmuebles en el Estado de la fuente; en este caso, el país donde el bien inmueble se haya situado.

Los Convenios firmados por España, salvo en el caso de Austria, reconocen la posibilidad de que un gravamen compartido, aunque dando preeminencia al Estado de la fuente.

Para la determinación de la renta inmobiliaria aquí rige la ley interna del Estado que aplica el Convenio, y no la ley del lugar donde el inmueble está situado. España ha considerado que serán gravados tanto si el rendimiento es real (alquileres) como si es estimado (uso propio).

Un derecho de opción de compra sobre bienes inmuebles no recibe, en principio, el tratamiento de bien inmueble a los efectos del art. 6, salvo que la legislación interna lo diga así expresamente.

Establecimiento Permanente

El art. 6.4 del Modelo OCDE impone un criterio de preferencia del art. 6 sobre el del E.P. en el caso de rentas inmobiliarias. El Estado de la fuente tiene derecho prioritario a gravar las rentas inmobiliarias, aunque estas formen parte de un E.P. o de una base fija. Será la legislación interna del Estado de la fuente quien determinará si se gravan como rentas empresariales o rentas inmobiliarias. En ambos casos habrá tributación.

Pero no se considera que opera mediante establecimiento permanente en España, una persona no residente que dispone en territorio español de inmuebles arrendados, pues de acuerdo con la normativa fiscal española, el mero arrendamiento de bienes inmuebles no es uno de los supuestos conceptuados como establecimiento permanente.

Base imponible

La base imponible cuando un no residente tiene en España un inmueble arrendado será el importe que por todos los conceptos reciba del arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido. De la renta íntegra así obtenida no se admite la deducción de gasto alguno.

Derechos de multipropiedad (Time Sharing)

El Convenio con el Reino Unido establece que los rendimientos de la titularidad de estos derechos de un residente inglés, por ejemplo, sobre los inmuebles situados en España, sólo serán gravados en el Reino Unido si éstos derechos no exceden de 4 semanas al año.

Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes

Las entidades no residentes que sean propietarias o posean en España bienes inmuebles están sujetas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes mediante un Gravamen Especial que se devenga el 31 de diciembre de cada año y deberá ingresarse en el mes de enero siguiente.

La base imponible está constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles y el tipo de gravamen es del 3%.

Este impuesto no viene limitado en su aplicación por los Convenios, dado que no se trata de un tributo sobre la renta, sino de un tributo que recae directamente sobre el inmueble, y cuyo objeto imponible no es tanto su rendimiento como su valor. No obstante, me permito no compartir esta idea, más aún en un contexto de eliminación general de los impuestos sobre el Patrimonio.

No obstante, existen notables exenciones. Así, el Gravamen Especial no será exigible a:

a) Los Estados, Instituciones públicas extranjeras y organismos internacionales.
Entidades con derecho a la aplicación de un Convenio con cláusula de intercambio de información y siempre que las personas físicas titulares sean residentes en España o en un Estado con Convenio de estas características.

b) Entidades que desarrollen explotaciones económicas distintas de la simple tenencia o arrendamiento de inmuebles.

c) Sociedades que coticen en mercados secundarios de valores oficialmente reconocidos.

d) Entidades sin ánimo de lucro con los requisitos legales.